Airbnbはビジネスではなく、あくまで片手間で運営すべきと思う

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Airbnbをビジネスとして考える人は多く、2017年6月に民泊新法も成立した。

しかし私はビジネスとしてAirbnbをやることは勧めない。

あくまで自分の部屋の空いた部屋を貸すという、片手間でやるレベルのものだと思う。

その理由は下記の通りだ。

ビジネスとしてすすめない理由

法律面が厳しい、また流動的

民泊新法がでは、営業できる日数は180日以内となる事が決定した。もちろんビジネスとして考えた場合、稼働率50パーセントでは当然採算が合わない。

また民泊新法は条例で制限することができることになっている。高い初期投資をして後からさくっと条例で禁止されたらやるせないことこの上なし。

結局、要件の厳しい旅館や簡易宿泊所というスタイルで運営しないとビジネスにはならない。

近隣トラブル、通報リスクが高い

ビジネスでやるということは、私のような空いている個室を貸すタイプではなく、貸し切りタイプで何室もやるということ。

一緒に住んでいても、そこそこ無茶するゲストがいるのに、全く目の届かない場所なら、なおさら無茶するゲストは必ず増えてくる。

その部屋数が増えるほど、そのリスクが高まる。

普通に暮らしている近隣からすれば迷惑この上ないわけで、トラブルになることは容易に想像できる。

それにより警察、入国管理局等を巻き込む事態になれば、一気に管理責任を問われるだろう。

もし完全に法律をクリアしていなければ、あっという間にそのビジネスはダメになるだろう。

一定の収益を上げることは難しい。

例えば一部屋Airbnb用に部屋を借りて運用したとしても、自分でやらない限り良くてプラス4,5万円くらいだろう。

その場合、10万、20万の利益としてビジネスとして成り立たせるには5室以上は必要となってくる。

多くのリスクを負って、その収益ではあまりに割が合わない。

逆に全て自分が対応するとしても、いくら近い場所に物件があっても2,3室が限界だろう。なお民泊新法では本人が住まない場合、管理業者へ委託することが必須。

私も一時期、貸し切りの部屋を対応していたことがあるが、問い合わせ対応、内覧、備品の交換、掃除、鍵の受け渡しと、一部屋でさえ相当に手間がかかる。これを数部屋管理することは難しいだろう。

これでクレームや問題があって行く必要が出てくれば、手に負えない。

ゲストの顔が見えなければリスクは高まる。

それでも管理会社に丸投げするからと、多くの部屋を持ったとする。そうするとゲストに会うことは全くないだろう。それは大変危険だ。

経験上、ゲストと会って ちゃんと話すことはゲストの行動に対して強い抑止になる。つまり笑顔で話したホストに対し、ゲストは無茶をしづらい心理になるということ。

誰だって いい人に対して、それを裏切るようなことは申し訳なくてなかなかできないでしょう。逆に会ったこともないホストがどう思おうと、知ったことじゃないとなるのも心理。

もともと、全く使っていない部屋がいくつもあるとか、一棟まるまる使えるとか、そういった状況の人がビジネスとして管理会社に任せるのありだと思うが、新たに部屋を借りる、買うなどして始めるのは勧めない。

初期費用が掛かりすぎる。

もし賃貸で部屋を借りる場合、通常敷金2か月、礼金1か月、仲介手数料1か月あたり。

新たなスタイルの物件が出てきているが、それでも少なくとも敷金は入れないといけないだろう。

そして問題は部屋の備品だ。

バンコクに関していうと標準仕様として家具や台所用品が揃っている。入居者は特に用意するものはない。

しかし日本はなぜだか空っぽにする文化が今でも根強いので、全てを揃える必要がある。

客を呼ぶレベルとなると最低限では済まずに、ある程度豪華に見せる設備(間接照明やソファー、テレビなど)は必要だろうし、備品関係(シーツやドライヤー、ティッシュなどの消耗品など)も必要。

そうなってくるとワンルール1室であっても数十万円は必要となってくる。

また経年と共に、設備は壊れてくるので数年に一度は交換しないといけないだろう。

ビジネスとして成り立たせるには1室では足りず、5室であれば200万円以上はかかるだろう。

その元手があるなら、他のことをやったほうが良いと思う。

結論、空いている個室を貸すくらいにしておこう

結局のところ、”空いている個室をもったいないから貸そう”という、Airbnbの原点に立ち返った利用が一番だ。

一緒に住まない限り醍醐味である交流もないし、目が行き届かなければ無茶をされる可能性もある。

もし新たに始めたいということであれば、部屋数がある部屋に引っ越して、自分も住んだ上で、空いている個室を貸すのがいいだろう。

そしてビジネスとしてではなく、Airbnbによって家賃を助けてくれるくらいの感覚で。

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